De jaarlijkse huurverhoging door woningverhuurders met een opslag tot drie procentpunt boven de inflatie is niet per se oneerlijk. Dit concludeert de procureur-generaal in een recent advies aan de Hoge Raad, als reactie op juridische vragen over de huurverhogingspraktijken van grote vastgoedbeleggers. Dit advies staat in contrast met eerdere uitspraken van kantonrechters, die dergelijke verhogingen als oneerlijk beschouwden.
Kantonrechters hadden eerder geoordeeld dat de verhogingsmethoden van grote verhuurders in strijd waren met Europese consumentenbeschermingsregels. Dit leidde tot twijfels over het gehele huurverhogingsbeleid van vastgoedbeleggers zoals Bouwinvest, CBRE, ASR, Vesteda en Amvest, en veroorzaakte bezorgdheid over mogelijke terugbetalingen van miljarden euro’s aan huurders.
Veel huurcontracten bevatten een bepaling die verhuurders toestaat om de huur jaarlijks te verhogen met het inflatiepercentage plus een bepaalde opslag. De hoogte van deze opslag varieert, met enkele verhuurders die een maximale opslag van drie procentpunt hanteren, terwijl anderen tot vijf procentpunt rekenen. Kantonrechters hebben deze bepalingen als willekeurig beschouwd omdat huurders niet goed wisten waar ze aan toe waren, en verklaarden het gehele huurverhogingsbeding als oneerlijk.
De Hoge Raad moet nu oordelen of de kantonrechters correct hebben geoordeeld. De procureur-generaal adviseert de Hoge Raad om het huurverhogingsbeding te splitsen in een ‘inflatiebeding’ en een ‘opslagbeding’. Volgens de procureur-generaal is een jaarlijkse verhoging met inflatie op zichzelf niet oneerlijk.
De opslag bovenop de inflatie hoeft volgens de procureur-generaal ‘in het algemeen’ ook niet als oneerlijk te worden beschouwd. Verhuurders hebben een gerechtvaardigd belang bij het rekenen van een opslag om bijvoorbeeld boveninflatoire kosten te dekken en de huur in lijn te houden met de woningwaarde. Hoewel de maximale hoogte van de opslag niet wordt gespecificeerd, acht de procureur-generaal een opslag van maximaal drie procentpunt acceptabel. Dit percentage komt overeen met de door de overheid vastgestelde jaarlijkse huurstijgingen voor sociale huurwoningen.
De procureur-generaal concludeert dat de rechter bij hogere opslagpercentages strenger moet beoordelen of deze nadelig uitvallen voor huurders. Dit advies biedt een richting voor rechters om huurverhogingen in toekomstige zaken te evalueren, waarbij een opslag tot drie procentpunt waarschijnlijk niet als oneerlijk zal worden beschouwd.
