(Her)ontwikkeling van vastgoed doorloopt een proces – van initiatieffase tot realisatie – waarbij in toenemende mate zekerheid wordt verkregen over de realiseerbaarheid en detaillering. Tussentijds vinden beslissingen plaats over de voortgang. Binnen dit ontwikkelproces speelt het omgaan met onzekerheden een belangrijke rol. Het succes van een project is immers afhankelijk van een groot aantal indicatoren, die op voorhand niet altijd goed kunnen worden ingeschat.
Daarom bestaat de behoefte aan methodieken en aanpakken die in staat zijn de haalbaarheid van (her)ontwikkelingsprojecten al in een vroege fase te beoordelen. Het haalbaarheidsmodel met een beoordeling middels succes- en faalindicatoren geeft een antwoord om de slaagkans van (her)ontwikkelingsprojecten te kunnen bepalen.
Binnen de vastgoedwereld doen zich voortdurend veranderingen voor. Algemeen gesproken verplaatst de markt van uitbreiding zich naar vernieuwing; en van centra naar gebieden. De markt van renovatie, de “herontwikkelingsmarkt”, voor vastgoed is omvangrijk en neemt toe. Het (her)ontwikkelingsproces wordt complexer ten gevolge van de toenemende belangen van allerlei partijen. Daarmee samenhangend zien we een verandering in de rollen:
· Opschuiven van de rol van belegger naar ontwikkelaar en risiconemer ten gevolge van de prestatiedrang naar aanleiding van de ROZ/IPD-vastgoedindex;
· Opschuiven van de rol van de gemeenten van passief naar actieve partner;
· Opschuiven van de rol van de gebruikers/huurders als initiator en eigenaar vastgoed t.b.v. vestigingsuitbreiding.
Stedelijke vernieuwing is het resultaat is van een krachtenspel van veel partijen. Tevens wordt gesteld dat dit een kostbaar en intensief proces is, dat een groot aantal fasen en activiteiten impliceert. Het belang van beoordeling van de haalbaarheid van herontwikkelingsoperaties in een vroege fase neemt als gevolg daarvan toe. Deze zogenaamde pré-initiatieffase kenmerkt zich door grote onzekerheden. De ervaring leert, dat veel van de ideeën de eindstreep niet halen. Ambitieuze plannen moeten tussentijds worden bijgesteld, waardoor voor alle betrokkenen (ontwikkelaar, belegger, ondernemers) een verliessituatie kan ontstaan. Effectiviteit en efficiënt inzetten van menskracht en middelen is zeer gewenst in dit soort complexe herontwikkelingsprocessen met een hoog afbreukrisico.
Vanuit bovengenoemde punten is een beoordelingsinstrument het “Haalbaarheidsmodel”, ontwikkeld door Su-VC, met name in de eerste fase van de planvorming. Het haalbaarheidsmodel maakt relevante succesfactoren transparant en draagt zorg voor het effectiever doorlopen van het herontwikkelingsproces en een adequate toets van de haalbaarheid.
Het haalbaarheidsmodel heeft dus als doel aan de hand van relevante indicatoren vroegtijdig inzicht te geven of een project een redelijke kans van slagen heeft, gelet op de daarbij aangehouden randvoorwaarden en (intern) gehanteerde kengetallen.
